UNA DE LAS PRIMERAS PREGUNTAS QUE SURGE A LA HORA DE INVERTIR EN INMUEBLES ES ¿A NOMBRE DE QUIEN ESTARÁ EL INMUEBLE?
Es cierto que es una consulta muy frecuente, principalmente en aquellas familias que los hijos ya son mayores de edad de 18.
Esto supone analizar la organización patrimonial familiar en cada caso. Por ejemplo, es muy usual que los padres deseen ir dejando en patrimonio de sus hijos los activos que adquieren con el objetivo de evitar en un futuro la apertura de sucesiones.
Para este caso, existe la posibilidad de que los padres realicen una donación de dinero a favor de sus hijos a efectos de que los hijos adquieran la nuda propiedad del inmueble y los padres el usufructo vitalicio. De esta forma con el fallecimiento del usufructuario (padres) se consolida la propiedad en los nudos propietarios (hijos) de forma automática sin necesidad de apertura de sucesión.
Es conveniente conocer las distintas herramientas legales que existen para cada caso en particular.
Otro punto a tener en cuenta es considerar los estados civiles al momento de la adquisición, tener en claro la naturaleza jurídica que tendrán dichos bienes (propios o gananciales) y en caso de no haber contraído matrimonio conocer la regulación en materia de concubinato cuando se adquieren bienes inmuebles.
OTRO ASPECTO FUNDAMENTAL EN LA INVERSIÓN INMOBILIARIA ES EN RELACION AL ACCESO DEL CRÉDITO BANCARIO ¿SE PUEDE ACCEDER A ALGUN TIPO DE FINANCIAMIENTO BANCARIO PARA COMPRAR EN POZO O SOLO OTORGAN CREDITOS PARA COMPRAR INMUEBLES YA CONSTRUIDOS?
Si, se puede obtener un crédito bancario para la compra en pozo (en general se regulan desembolsos mediante avance de obra) o de un inmueble que aún no se encuentra incorporado a propiedad horizontal (porque por ejemplo faltan trámites administrativos ante la Intendencia) a través de lo que se denomina prenda de los derechos de prominente comprador.
También existe la posibilidad de solicitar un crédito para la compra de un inmueble ofreciendo en garantía otro inmueble que ya tengo en mi propiedad.
Existen varias alternativas de solicitar financiamiento bancario, se trate de una compra en pozo o de un inmueble ya terminado y dependerá del caso en particular la garantía que nos solicite la entidad financiera.
CUANDO SE HABLA DE PROYECTOS DE VIVIENDA PROMOVIDA O PROYECTOS VIVIENDA INTERÉS SOCIAL ¿DE QUE BENEFICIOS ESTAMOS HABLANDO PARA EL QUE COMPRA?
Existen ciertas construcciones en zonas muy atractivas que se encuentran promovidas por la Agencia Nacional de Viviendas (Ley 18.795).
Esto supone para el comprador exoneraciones en el pago de ciertos impuestos:
- Exoneración de pago del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales
(ITP») en la compra. Cabe aclarar que en toda compra y venta de un inmueble, cada parte (vendedor y comprador) debe abonar el 2% del valor real actualizado. Bajo esta ley, se lo exonera de dicho pago siempre que se trate de la primera enajenación. - Exoneración por 10 años del pago de IRPF por alquilar dicha propiedad. Cabe aclarar que en todo alquiler que supere los $ 17.213 mensuales (monto a setiembre de 2022) está gravado al 10,5% del valor del alquiler por IRPF, el cual debe abonar el propietario de forma mensual. Pongamos un ejemplo: en un alquiler de $ 25.000 mensuales, el propietario debe pagar mensualmente $ 2.625 en concepto de IRPF a la DGI. Si compro un inmueble promovido por la Ley 18.795, durante 10 años (que se cuenta desde el fin de obra Caivis), se lo exonera de dicho pago al propietario.
- Exoneración del Impuesto al Patrimonio por 10 años. Este tipo de inmueble no contabiliza para el cálculo de dicho impuesto.
SALIENDO DEL TEMA DE VIVIENDA PROMOVIDA, TE CONSULTO EN RELACIÓN AL TAN MENCIONADO IRPF POR LA VENTA DE INMUEBLES.
Cuando una persona física (residente o no residente) vende un inmueble, deberá abonar (entre otros impuestos) el Impuesto a la Renta a las Personas Físicas o el Impuesto a la Renta a los No Residentes (según sea o no residente) y el monto a abonarse por dicho impuesto resulta de aplicar una tasa del 12% sobre la renta, es decir sobre la ganancia supuesta que le reporta al vendedor realizar la operación, a grosso modo implica la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de venta actual.
Adicionalmente existen algunos regulaciones especificas en materia de IRPF por incrementos patrimoniales que si bien no son una novedad en nuestro legislación, muchos veces existen dudas o desconocimiento en torno al tema y el contribuyente pierde la posibilidad de disminuir los impuestos a abonar.
Existe la deducción del costo de las mejoras, que implica que cuando se realizan mejoras en el inmueble que se proyecta vender, el costo de las mejoras se adiciona al costo de adquisición, lo que implica una reducción de la renta y en consecuencia una reducción del impuesto a abonarse en la venta.
Pongamos un ejemplo: X compra un inmueble o un precio de USS 100.000, posteriormente realiza mejoras en el inmueble por un valor de USS 30.000 y al momento de la venta, lo enajena por un monto de USS 180.000. El costo de adquisición estará determinado por los USS 100.000 más los USS 30.007 Además, cada uno de los valores (valor del terreno y valor de las mejoras) se actualizará por IPC o UI (según las fechas) para convertirlos a valores actualizados y así deducirlos del precio actual (USS 180.000], resultando allí la renta y en consecuencia el impuesto abonarse (12% sobre la renta).
El contribuyente deberá contar con las respectivas facturas de compra de materiales y demás insumos que hubiese requerido para realizar las mejoras.
En el caso de los costos correspondientes a mano de obro, se requerirá que por las retribuciones correspondientes se haya liquidado y pagado los aportes al Banco de Previsión Social.
La determinación del costo de las mejoras será de exclusiva responsabilidad del contribuyente, debiendo realizar una declaración jurada ante el escribano actuante.
¿NOS PODRÍAS COMENTAR RESPECTO AL TEMA DE LA DEVOLUCION DE IRPF POR VIVIENDA PERMANENTE?
Este caso difiere del anterior, debido a que se debe volcar el total del impuesto y luego se deberá realizar un trámite ante DGI para recuperar el importe abonado.
Los vendedores, promitentes vendedores, cedentes de promesa de compro venta de inmuebles, cedentes de participación en sociedades civiles de PH. o socios de cooperativos de vivienda, de inmuebles destinados a vivienda permanente que cumplen una serie de condiciones se podrán presentar en la DGI para solicitar el crédito por el IRPF abonado en exceso.
¿Y CUALES SERÍAN LAS CONDICIONES REQUERIDAS?
Las condiciones requeridas son:
- Que el monto de la operación correspondiente al solicitante no supere 1.200.000 Ul que es aproximadamente USS 168.000 (de
acuerdo a cotizaciones actuales) - Que al menos el 50% del producido se destine a la adquisición de una nueva viviendo permanente del contribuyente
- Que entre las dos operaciones no medie un lapso superior a doce
- Que el valor de adquisición correspondiente al solicitante de la nueva viviendo no sea superit= a 1.800.000 UI, aproximadamente USS 252.000.
Los montos antes referidos son por contribuyente y no por operación.
Conocer las regulaciones específicas que existen y asesorarse de forma previa nos brinda herramientas y oportunidades para optimizar
nuestra inversión inmobiliaria.
Por más información con respecto a estos temas u otros de indole notarial, legal o contable, se pueden contactar con el estudio BONSIGNORE LARRABURU ubicado en Carrasco en Avenida Rivera 6329 oficina 104 esq. Canadá; mail: fbonsignore@bi.com.uy; o al 099.930.455.
